Likwidacja użytkowania wieczystego nie tylko promuje i rozszerza własność prywatną wśród Polaków, ale otwiera też szanse na szybszy rozwój gospodarczy.
Choć instytucja użytkowania wieczystego istniała już w prawie rzymskim, to nie znaczy, że w czasach współczesnych jest to dobre rozwiązanie.
Wesprzyj nas już teraz!
– Instytucja wieczystego użytkowania (dzierżawy) ma bardzo długą historię, sięgającą jeszcze czasów starożytnych i nie jest bynajmniej wynalazkiem PRL-u. Choć w przeszłości udowodniła swoją przydatność, dziś stała się instytucją przestarzałą, utrudniającą nowoczesną gospodarkę nieruchomościami – uważa dr inż. Michał Domińczak, ekspert Centrum Analiz Klubu Jagiellońskiego ds. gospodarki przestrzennej, wykładowca w Instytucie Architektury i Urbanistyki Politechniki Łódzkiej.
W Polsce użytkowanie wieczyste wprowadzono w 1961 roku, wzorując się na przepisach sowieckich, dlatego też zdaniem wielu komentatorów jest to komunistyczny anachronizm i de facto proteza zwalczanego w PRL-u prawa własności prywatnej.
– Użytkowanie wieczyste było częścią budowy realnego socjalizmu, to pomysł żywcem zaczerpnięty ze Związku Sowieckiego. Dziś możemy ubolewać, że użytkowanie wieczyste nie zostało zniesione 30 lat temu, wraz z ustawą Wilczka – komentuje Dawid Lewicki, wiceprezes Wolności.
Dlaczego to takie ważne?
Dotychczasowe regulacje ustawowe umożliwiały – co prawda – przekształcenie użytkowania wieczystego we własność, ale praktyka pokazała, że w rzeczywistości przepisy blokowały taką możliwość, gdyż do przekształcenia udziałów w użytkowaniu wieczystym w prawo własności gruntu konieczna była zgoda wszystkich właścicieli lokali w danym budynku. Co więcej, niektóre gminy latami potrafiły odwlekać rozpatrywanie wniosków użytkowników wieczystych. Tymczasem zgodnie z przegłosowaną na razie przez Sejm ustawą, 1 stycznia 2019 roku użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i wielolokalowymi z mocy prawa zostanie przekształcone we współwłasność gruntu na rzecz właścicieli domów i lokali.
– Podjętą przez ministra Artura Sobonia [wiceminister inwestycji i rozwoju z PiS – przyp. TC] inicjatywę należy ocenić pozytywnie, traktując ją jako wstęp do generalnej, całościowej reformy polityki dotyczącej gospodarki nieruchomościami w Polsce. Każde działanie władzy publicznej na rzecz upowszechnienia własności jest krokiem w dobrym kierunku – uważa dr Domińczak.
– To jest dobra zmiana, korzystna dla obywateli – zgadza się Janusz Szewczak, poseł PiS.
– Każda ustawa, która powiększa zakres własności Polaków jest przez wolnościowców traktowana pozytywnie – dodaje Lewicki.
Ale chodzi nie tylko o to, że prawo własności, będące podstawą systemu rynkowego, jest znacznie silniejszym prawem rzeczowym niż ułomne użytkowanie wieczyste.
– Dla 2,5 miliona mieszkańców Polski, dla 2,5 miliona obywateli tworzymy zupełnie nowe możliwości. Właśnie otwieramy możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego we własność – mówił premier Mateusz Morawiecki.
Nie wiadomo, czy wypowiadając te słowa, premier Morawiecki miał na myśli badania peruwiańskiego ekonomisty Hernanda de Soto, prezesa Instytutu Wolności i Demokracji w Limie. Otóż na przykładzie kilku biednych krajów świata już ponad 30 lat temu de Soto udowodnił, że upowszechniona formalna własność prywatna ma decydujący wpływ na wzrost dobrobytu (co wyłożył w książce „Inny szlak”). Zmiana da wielu Polakom możliwość zaciągania zobowiązań, choćby w celu założenia czy rozwijania prowadzonej działalności gospodarczej.
– Te 2,5 miliona Polaków miałoby problem, gdyby myślało o jakiś inwestycjach czy rozwoju, czy zmianie statusu prawnego – mówi poseł Szewczak.
– Nie wiadomo, jaka będzie praktyka, natomiast kierunek jest sensowny, właściwy. Daje pewne możliwości inwestycji, co szczególnie było istotne w blokach wielomieszkaniowych. Ktoś miał mieszkanie, ale grunt pod blokiem nie był jego własnością, co utrudniało jakieś możliwości planów finansowych, inwestycyjnych – wyjaśnia polityk.
Opłata przekształceniowa
Jednak haczykiem jest to, że od przekształcenia zostanie pobrana opłata, która ma być płacona przez… 20 lat.
– Opłata przekształceniowa – jako forma zadośćuczynienia – była koniecznością. W przeciwnym wypadku ustawodawca narażony byłby na zarzut działania w sprzeczności z obowiązującym prawem. Nakaz bezpłatnego przekształcenia wieczystej dzierżawy w prawo własności naraziłby samorządy (w mniejszym stopniu Skarb Państwa) na utratę korzyści płynących z zawartych umów wieczystego użytkowania. Byłoby to działanie wbrew interesowi publicznemu – uważa dr Domińczak.
Opłata przekształceniowa ma być równa wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste z 1 stycznia 2018 roku, a jej wysokość będzie mogła być waloryzowana o wskaźnik inflacji publikowany przez GUS. W przypadku gruntu należącego do Skarbu Państwa, ustawodawca już zadecydował, że osoby, które uiszczą w pierwszym roku całość opłaty, otrzymają bonifikatę w wysokości 60 proc. Z każdym rokiem zniżka będzie maleć o 10 proc. Ustawa przewiduje, że także samorządy będą mogły udzielać takich bonifikat.
– Wiele samorządów już od pewnego czasu dba o to, żeby uregulować sprawy własności i to się ceni. Bonifikaty w niektórych gminach są na bardzo wysokim poziomie, ale niestety są też gminy o archaicznym, PRL-owskim podejściu do sprawy, które rzucają kłody pod nogi swoim mieszkańcom. Podniesienie każdej z tych kłód to konkretne pieniądze, które zasilają budżety lokalne, dzięki którym można stworzyć synekury dla ludzi z lokalnego układu rządzącego – uważa Lewicki.
Nawet konieczność uiszczenia opłaty przekształceniowej, to i tak lepsza sytuacja od dotychczasowej praktyki. Do tej pory często wyglądało to tak, że co kilka lat gmina arbitralnie podnosiła opłaty za użytkowanie wieczyste, co było uzasadniane wzrostem wartości gruntów, ale nie licząc się z możliwościami finansowymi użytkowników wieczystych. Na przykład swego czasu mieszkańcom Czeladzi (woj. śląskie) podniesiono opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntów pod mieszkaniami o ok. 250 proc., a ostatnio mieszkańcy Siemianowic Śląskich dostali podwyżkę opłaty z tytułu użytkowania wieczystego garaży o ponad 270 proc. Ale mieliśmy też do czynienia ze znacznie bardziej dotkliwymi wzrostami. Kilka lat temu w Warszawie czy w Gdańsku samorządowcy podnosili stawki za użytkowanie wieczyste o wartości rządu 2000 proc., a w Krakowie – nawet o 6000 proc.!
– Dochodziło do pewnych nadużyć, zbyt częstych podwyżek w ramach użytkowania wieczystego. Gminy zupełnie się nie oglądają na nic, tylko traktują to jako źródło dodatkowych dochodów – ocenia poseł Szewczak.
Co więcej, wydaje się, że jakakolwiek opłata za przekształcenie jest nieuprawnionym haraczem nakładanym na obywateli.
– Główną wadą jest wysokość opłaty przekształceniowej, w mojej opinii ustawodawca pozostawił sobie furtkę, aby wyciągnąć jeszcze trochę pieniędzy z kieszeni Polaków, którzy zechcą być prawowitymi właścicielami swoich nieruchomości. Uważam, że opłata powinna być na poziomie symbolicznym, aby pokryć jedynie koszty przekształcenia. Sprawa dotyka zazwyczaj ludzi starszych, często emerytów, których państwo „doiło” przez całe życie, na każdym kroku i można by im ulżyć chociaż teraz – ocenia wiceprezes Lewicki.
– Uważam, że ci ludzie i tak już ponieśli te swoje koszty. Były propozycje, żeby w ogóle zwolnić z opłat, ale jednak w tej wersji to przeszło i wydaje mi się, że lepiej było to już uruchomić, nie blokować z tego powodu jakiś jeszcze ewentualnych wątpliwości natury sprawiedliwości społecznej. Chcieliśmy, żeby to wreszcie się skończyło. Nie jest wykluczone, że można tu dokonać jakiś jeszcze zmian w zakresie tych opłat, ale myślę, że jest dość duża swoboda dla samorządów i one wobec tych swoich mieszkańców są najbliżej i powinny się we właściwy sposób – nie jakiś szczególnie pazerny – zachować – mówi poseł Szewczak.
Handicap dla PiS
Jednak samorządy nie są zadowolone z likwidacji użytkowania wieczystego, bo stracą i grunty, i wpływy z opłat, które mogły regularnie podnosić.
– Samorządy nie chciały się tego władztwa nad majątkiem 2,5-milionowej rzeszy ludzi wyzbywać. Żaden rząd nie był w stanie tej zmiany dokonać i problem ten ciągnął się już ładnych kilkadziesiąt lat – mówi Szewczak.
Jak przewiduje dr Domińczak, reakcja samorządów będzie uzależniona od dwóch czynników: wielkości gminy oraz ilości posiadanych nieruchomości w użytkowaniu wieczystym.
– Najbardziej krytycznego stanowiska należy się spodziewać ze strony tych miast, w których wartość gruntów i nieruchomości jest największa (Warszawa i gminy przyległe, Kraków, Trójmiasto). W skrajnych przypadkach możemy mieć do czynienia z przewlekaniem procedury administracyjnej związanej z przekształceniem użytkowania w prawo własności: niechęcią do szybkiego wydawania zaświadczeń czy udzielania bonifikaty – uważa dr Domińczak.
I tu może pojawić się dodatkowy problem w zakresie właściwości sądowej, czego ustawa nie reguluje. Zdaniem niektórych ekspertów luki w nowym prawie dotyczą w szczególności procedur ewentualnego odwołania w sprawie ustalonej opłaty przekształceniowej. W rezultacie także w tym zakresie może pojawić się obstrukcja ze strony samorządów. Gdyby przekształcenie było dokonywane za darmo, problem ten by nie istniał. Ale ustawodawca zdecydował o – mimo wszystko – stosunkowo łagodnym dla samorządów zakończeniu istnienia użytkowania wieczystego – aby z dnia na dzień nie straciły sporych dochodów.
Co więcej, w przypadku wprowadzenia bonifikat i uiszczenia opłat za 20 lat z góry wiele samorządów (a także Skarb Państwa) uzyska w najbliższych latach nagły przypływ dodatkowej gotówki. Oznacza to dodatkowe pieniądze przede wszystkim dla władz rządzącej koalicji.
Mimo wymienionych wad i niedociągnięć likwidacja użytkowania wieczystego to jedno z niewielu posunięć tego rządu, które zdecydowanie jest na plus.
– Moim zdaniem ustawa jest dobrą propozycją, w której umiejętnie pogodzono interesy właścicieli (czyli samorządów i Skarbu Państwa) oraz interesy użytkowników wieczystych. Szczególnie pozytywne zmiany odczują wieczyści użytkownicy w budynkach wielorodzinnych i wspólnotach mieszkaniowych – podsumowuje dr Domińczak.
Jednak dzieje się to trochę za późno. Aż dziw bierze, że użytkowanie wieczyste przetrwało tyle lat po likwidacji Polski Ludowej. Ale to może świadczyć tylko o tym, że w pewnym sensie III RP to nie całkowicie nowy podmiot, a poniekąd kontynuacja Polski komunistycznej po liftingu. Dlatego też z podobnych przyczyn powinno się jak najszybciej uwłaszczyć również i działkowców. Niestety, nadal rządzą tam stare układy i na razie nie zanosi się na takie rozwiązanie.
Tomasz Cukiernik
