Deweloper wychodzi na swoje

Rynek mieszkaniowy od kilku lat znajduje się w centrum uwagi analityków. Wszak to niespłacone kredyty hipoteczne były jedną z głównych przyczyn kryzysu finansowego 2007-2009. Mieszkanie to z jednej strony dobro podstawowe, a z drugiej wyjątkowo kosztowne. Niedawne zakończenie programu „Rodzina na Swoim” sprawia, że warto przyjrzeć się zarówno jego historii, jak i proponowanym przyszłym alternatywom.

Program rządowych dopłat do kredytów hipotecznych „Rodzina na swoim” uruchomiono w 2007 r., jeszcze za rządów PiS. Chodziło, przynajmniej według oficjalnych deklaracji, o wsparcie rodzin ( a także osób samotnie wychowujących dzieci) w staraniach o zdobycie samodzielnego mieszkania. Od końca sierpnia 2011 r. rząd Platformy Obywatelskiej wprowadził zmiany, dzięki którym kredyt preferencyjny mogli otrzymać także tzw. single. Podobnie jak małżonków obowiązywało ich ograniczenie wiekowe (do 35. roku życia) oraz rygor nieposiadania własnego mieszkania. Czym cechował się ten osławiony program? Przede wszystkim dopłatami rządowymi do rat kredytu przez okres 8 lat. Jeśli kupowane mieszkanie nie przekraczało określonego metrażu, wysokość dopłat wynosiła aż 50 procent. Ale to już historia. „RnS” przestała obowiązywać wraz z końcem ubiegłego roku. Rząd Platformy obiecuje nowy, podobno lepszy program – „Mieszkanie dla młodych”. Jeśli te plany się powiodą, to ma on wejść w życie w połowie roku albo od 2014 r. Czym on ma się różnić od swojego poprzednika?

Nie brak mankamentów

Według założeń projektu „MdM”, rząd nie będzie dopłacać do rat kredytu, lecz opłaci ubiegającym się o kredyty 10 procent wkładu własnego (15 procent, jeśli uczestnicy programu mają dzieci – te dodatkowe procenty mają premiować dzietność, co może świadczyć o tym, że nawet PO dostrzega nadciągającą katastrofę demograficzną).  Dotyczy to kredytobiorców, którzy nie przekroczyli 35. roku życia.

Porównując obydwa programy, eksperci z Open Finance wzięli pod uwagę zakup mieszkania za 289,5 tysięcy złotych, przy kredycie na 7 proc. rocznie i 30-letnim okresie spłaty. Według tych wyliczeń, jeśli weźmiemy pod uwagę średnią miesięczną ratę, to w przypadku „Rodziny na swoim” wynosiłaby ona 1 711 zł. Z kolei w przypadku nowego programu wysokość tej raty wynosiłaby 1 733 zł przy dofinansowaniu 10 proc., zaś przy dofinansowaniu 15 procent – 1 637 zł (20 proc. – 1 541zł). Z tych wyliczeń wynika, że nowy program ma być korzystniejszy. Czy jednak jest tu jakiś haczyk?

Przede wszystkim program jest moralnie wątpliwy, jak każdy przykład państwowej redystrybucji. Koszt MdM ma wynosić początkowo 600-700 mln złotych; docelowo zaś 1 miliard. Na każdego podatnika przypada więc około 30 złotych rocznie – przyjmując optymistyczne, że rząd sfinansuje całość z środków bieżących. Zapewne jednak tak nie będzie, a koszty państwowych długów wraz z odsetkami będą musiały spłacić pokolenia dzieci korzystających z programu rodziców. Wspieranie rodziny jest szczytnym celem, ale pierwszym krokiem powinno być tu zmniejszenie ciężaru podatkowego dla wszystkich rodzin (np. VAT na ubrania dla niemowląt i obuwie dziecięce wynosi 23 procent, podczas gdy np. w Wielkiej Brytanii – 0!).

Po drugie, beneficjentami programu będą nie tylko małżeństwa, lecz także single do 35 lat. Trudno powiedzieć, w jaki sposób rządzący stwierdzili, że potrzeby tej stosunkowo dobrze sytuowanej grupy są ważniejsze od np. potrzeb małżeństw 36-latków z kilkorgiem dzieci. Co więcej, ubożsi „młodzi”, bez zdolności kredytowej będą musieli dopłacać do MdM bez możliwości skorzystania z programu[1]. To kolejny przykład, gdy państwo opiekuńcze służy zamożniejszym grupom.

Być może w tym wszystkim chodzi zresztą nie tyle o wspieranie rodzin, co banków i firm budowlanych? Najlepszym dowodem na to, że tego typu podejrzenia nie są bezpodstawne jest fakt, że wątpliwości odnośnie charakteru „Mieszkań dla Młodych” podziela także Komisja Europejska. Istnieje możliwość, że zablokuje ona program, uznając go za niedozwoloną pomoc publiczną. Planowane dopłaty do kredytów z dziwnych przyczyn ograniczają się do bardzo konkretnych zakupów: kupna mieszkań na rynku pierwotnym. Pomoc rządowa nie miałaby zatem dotyczyć ani zakupu mieszkań używanych ani budowy domu. Jest to poważny problem dla osób zamieszkałych poza wielkimi miastami, gdzie nie powstają nowe mieszkania, lecz raczej samodzielnie budowane domy. Taka sytuacja istnieje aż w ¾ polskich powiatów.

Jak jest gdzie indziej?

Czy dla rządowych programów dopłat do kredytów istnieje jakaś alternatywa? Zdaniem przedstawicieli Związku Banków Polskich, mogą taką stanowić tzw. kasy budowlane. To produkt, który wiąże oszczędzanie z kredytem, gdyż nagrodą za systematyczne oszczędzanie przez kilka lat jest tańszy kredyt udzielony przez bank. Utrwala to nawyk oszczędzania, jak również pozwala na wydajniejsze zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych.

Czy jednak tego rodzaju systemy nie stanowią powrotu do niesławnych książeczek mieszkaniowych z czasów PRL? Jest zupełnie inaczej, gdyż funkcjonują one w wielu innych krajach, np. w Niemczech (od ponad stu lat). Albo w Czechach, gdzie w korzystnym dla branży budowlanej 2008 roku powstało dwa razy więcej mieszkań w przeliczeniu na mieszkańca niż w Polsce. System w tym kraju opiera się w dużym stopniu na oszczędzaniu i najwyraźniej cieszy się sporym zaufaniem, skoro korzysta z niego co 2 Czech. Nie chodzi tu wprawdzie o oszczędzenie pełnej kwoty na mieszkanie. Wymagałoby to astronomicznych zarobków albo żelaznej woli i wielkiej cierpliwości. U naszych południowych sąsiadów absolutnym minimum okresu oszczędzania uprawniającego do referencyjnego kredytu jest okres dwóch lat. Zazwyczaj jednak oszczędzanie trwa znacznie dłużej. Każdy klient kas deklaruje kwotę, jaką zamierza zgromadzić docelowo. Jeśli uzbiera przynajmniej 40-50 procent tej sumy, może liczyć na kredyt na pozostałą część. Jeśli nie, możliwy jest kredyt pomostowy. Generalnie jednak system skonstruowany jest tak, by premiować oszczędzanie i konsekwencję. Selekcjonuje to przyszłych kredytobiorców. Nie jest to jednak system w pełni rynkowy, gdyż dopłaca do niego budżet państwa. Dopłaty wynoszą niemal 15 proc. wartości zaoszczędzonych środków rocznie. 

Forsowane przez polskie rządy programy są więc kontrowersyjne zarówno z punktu widzenia moralnego, jak i praktycznego. Wbrew pozorom, istota obydwu z nich (rządowe dopłaty do kredytów dla wybranej grupy osób) jest taka sama. Oczywiście, z pewnością będą rodziny, którym dzięki „Mieszkaniu dla młodych” uda się odebrać część tego, co państwo im zabiera w ciągu życia przez podatki i niszczenie gospodarki. Trudno mieć do nich pretensje z tego tytułu. Niemniej jednak źródło problemów mieszkaniowych tkwi znacznie głębiej. Tkwi choćby w zniszczonym przez podatki i przymusowe składki rynku pracy, a także w ciągłej inflacji, utrudniającej oszczędzenie części kapitału. W efekcie Polacy są wyrobnikami, pracującymi na swoich panów – wielki kapitał i rządzącą oligarchię. Programy dopłat do kredytów mają na celu wzbudzenie wdzięczności Polaków wobec swych panów i zwiększenie stopnia uzależnienia od nich. 

Marcin Jendrzejczak